Coûts et montage
Montage opérationnel
Le programme envisagé de la friche Argent comprend :
- Le totem : 800 m² environ de surfaces de bureaux mutualisés (leur fonction sera à préciser), et une cafétéria
- Le labyrinthe : un espace de détente
- Une halle polyvalente d’environ 400 m² pouvant accueillir des expositions, des réunions professionnelles
- Une halle pédagogique d’environ 500 m² : Espace de travail et de démonstration des activités productives avec machines-outils lourdes combiné avec des salles de réunion et de formation
Ce programme ne doit être considéré que comme une première approche qui peut permettre d’engager un débat avec les entreprises. Le programme définitif sera établi en fonction de l’intérêt que le secteur privé pourra trouver dans l’utilisation des différentes surfaces. La puissance publique peut également trouver à utiliser certains espaces pour ses propres besoins.
Cet ensemble immobilier doit trouver un propriétaire et un exploitant, lequel peut également en être le gestionnaire. Il n’entre pas dans la vocation de la puissance publique de devenir l’investisseur et le porteur du risque que représentent la construction et la gestion de cet ensemble immobilier.
La réalisation de ce projet passe par la création d’une entité juridique dotée de la personnalité morale regroupant un certain nombre d’actionnaires.
On ne se situe pas dans une opération d’aménagement en cours de développement dans laquelle l’aménageur pourrait être le porteur du projet, le propriétaire provisoire qui remettrait ensuite l’ensemble immobilier à une Association Syndicale qui regrouperait tous les acquéreurs de terrains.
Il faudra constituer une entité juridique spécifique qui réalise et gère un tel ensemble en intéressant suffisamment d’entreprises existantes. Ces dernières pourraient être les actionnaires d’une société de nature commerciale (une SCI) qui serait propriétaire des locaux
Les contraintes du statut public impliquent d’utiliser une des deux options présentées ci-dessous :
- La création d’une Société Coopérative d’intérêt Collectif. Dans cette structure juridique, des collectivités publiques peuvent participer au capital au même titre que des acteurs privés.
- L’intervention d’un acteur « mixte » (SEM ou SPL). Ces sociétés peuvent s’associer à des partenaires privés pour investir dans des projets qui ont vocation à satisfaire des besoins publics et privés dans le cadre d’une structure juridique de type SA, SARL
Considérations sur les coûts
En dehors du modèle « jetable » ou de la réutilisation de containers, quelle que soit l’architecture proposée, le surcoût lié à l’inondation sera compris entre 10 et 30% du prix de construction (10% correspond au rehaussement sur un tertre). Pour une construction très « basique » : ossature métallique et bardage simple peau, de 1000 m² sur une parcelle mutable moyenne de 2000m², sur un sol qui nécessite des fondations profondes, on peut descendre le coût constructif à 800€ /m². Le surcoût lié à l’inondation est donc au minimum de 80 000€.
L’étude du marché immobilier montre que le prix du foncier aux alentours du Parc du Confluent est au mieux de 40€/m², dans une zone d’activité bien aménagée. Les contraintes eau et sol du site du Confluent font forcément baisser ce prix. Pour notre parcelle de 2000 m², le foncier coûterait 80 000€. Offrir le foncier couvrirait tout juste le prix d’un surcoût minimal !
En conclusion, si l’on veut construire durable et prendre en compte le risque d’inondation, il faut d’autres incitations que le coût pour faire venir les entreprises : la perspective de circuits courts sur le site, la mise à disposition de lieux mutualisés dont le fonctionnement serait assuré par les grosses industries,…